• Seniorin wegen Eigenbedarf kündigen

    Hallo liebes Forum, ich schleppe da eine Sache mit mir rum, die ich gerne reflektieren lassen würde. Kurz zur Vorgeschichte: Mein Partner und ich sind seit über 12 Jahren ein Paar und haben einen 6- jährigen Sohn. Aktuell leben wir in einer viel zu kleinen 60qm- Wohnung. Anfang letzten Jahres sollte eigentlich unser Eigenheim gebaut werden- aufgrund…
  • 275 Antworten
    Zitat

    Interessanter Artikel. Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig.

    Das kann man nun aber auch wieder moralisch beleuchten. Mal angenommen, der Sohn der Vermieterin muss jetzt unter der Brücke schlafen.

    Dazu muss man beide Seiten bewerten und wenn die Vermieterin nicht mal zum Gerichtstermin erscheint, war ihr wahrscheinlich vorher klar, dass das so ausgeht.

    Hier stehen aber der viel zu kleine Wohnraum einer Familie mit geplantem Zuwachs und der zu große Wohnraum einer alten Dame mit familiärer Unterstützung gegenüber. Ob das hier so klar ist, zumal die Mieterin ja scheinbar Wohnalternativen in Aussicht gehabt hätte, wage ich zu bezweifeln.

  • Anzeige

    Vor Gericht ist das immer eine Einzelfallentscheidung. Und hier gibt es schon einige Unterschiede. Z.B. hat die Mieterin schon andere Wohnungen gefunden, was in München tatsächlich quasi unmöglich ist.


    Außerdem ist die Frage ob die Tochter als Betreuerin überhaupt einen Rechtsstreit führen würde.

    Bitte richtig lesen, Comran.

    Dass die Einkünfte aus V+V (sofern im Privatvermögen gehalten) den anderen Einkommensarten zugerechnet und darauf dann der individuelle Steuertarif angewandt wird ist unbestritten, hat auch niemand was anderes behauptet.


    Es ging ja unter anderem darum, ob ein privater Vermieter Unternehmer ist und das ist er in den allermeisten Fällen gem Umsatzsteuergesetz.


    Dort steht klipp und klar im Paragraph 2 (1) UStG:


    (1) 1Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. 2Das Unternehmen umfasst die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers. 3Gewerblich oder beruflich ist JEDE nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird.


    Was unter Nachhaltigkeit etc verstanden wird, lässt sich im passenden Abschnitt des Anwendungserlasses nachlesen (das sind die Richtlinien, werden vom BFH herausgegeben, erhalten die amtlichen Erläuterungen und ist im Anschluss an das Gesetz abgedruckt, also nix mit FakeNews).


    Dem UStG ist es völlig wurscht, ob du Gewinn erzielst, solange Einnahmen da sind. Du zählst du als Unternehmer, wenn die Punkte aus Absatz 1 erfüllt sind.

    Ertragssteuerrechtlich sieht das anders aus, da gilt die Gewinnerzielungsabsicht. Und die ist eben nicht gegeben, wenn die Miete zu günstig ist und keine Mieterhöhung stattfindet.

    Spätestens, wenn es über Jahre immer wieder zu steuerlichen Verlusten kommt, schaut das Finanzamt genauer hin. Was unter Liebhaberei zu verstehen ist, ist per Gesetz definiert. Ist das von der Finanzbehörde beschlossen greift das Abzugsverbot.


    Mal ganz davon abgesehen schreibt die TE, dass die Schwiegereltern einen Betrieb, also ein Gewerbe haben. Ist das Gebäude, das zur Vermietung steht im Betriebsvermögen gehalten -was keiner von uns weiss- werden die Einnahmen aus V+V den Betriebseinnahmen zugerechnet und somit entstünden auch hier Einkünfte aus Gewerbebetrieb und gar keine Einkünfte aus V+V, weil das steuerliche Subsidiaritätsprinzip greift, das in Paragraph 21 (3) EStG geregelt ist.


    Klar wird auch hier überall das zu versteuernde Einkommen als Bemessungsgrundlage genommen, wie soll es denn auch anders sein. Wenn nix mehr abgezogen werden darf, fällt es halt höher aus. Freut den Staat.

    Frolleinchen schrieb:

    Und wenn alle Stricke reißen und sie bis 31. Januar tatsächlich nicht ausgezogen ist, werden wir die Frist schriftlich um 8 Wochen verlängern.

    Da wäre ich vorsichtig und würde mich dazu (bzw. die Schwiegereltern in spe) auf jeden Fall anwaltlich beraten lassen.


    Wir haben vor 2 Jahren ebenfalls einem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt. Kündigungsfrist 6 Monate, weil er noch nicht so lange dort gewohnt hat. Wir sind allerdings vor der Kündigung zum Anwalt und haben uns beraten lassen. Wir hätten auch durchaus eine längere Kündigungsfrist eingeräumt, wovon uns der Anwalt ganz klar abgeraten hatte. Weil uns bei einer Räumungsklage das Gericht vorhalten könnte, dass der Grund zur Eigennutzung ja garnicht dringlich gewesen wäre und die Wahrscheinlichkeit größer wäre, dass die Klage abgwiesen würde. Das Kündigungsschreiben haben wir vom Anwalt vorformulieren lassen, um keine formalen Fehler zu machen.


    melb1985 schrieb:

    Sollte sie wirklich die gesetzliche Betreuerin ihrer Mutter sein, bleibt zu klären, ob sie im Rahmen der Betreuung befugt ist, zu entscheiden, wo ihre Mutter lebt.

    Dafür müsste sie den Bereich "Aufenthaltsbestimmungsrecht" inne haben und nicht nur die Gesundheitsfürsorge oder den finanziellen Bereich.


    Man hat als Vermieter eh immer die schlechtere Position und erlebt die dollsten Sachen mit Mietern. Wir vermieten auch seit vielen Jahren und ich könnte Bücher schreiben, was sich in der heutigen Zeit Mieter erlauben.


    Mein Rat wäre, sich spätestens im Dezember Rat von einem Anwalt zu holen, weil die Rechtssprechung nicht nach "oh, die arme alte Dame" oder "wir haben ihr doch schon mehr Zeit eingeräumt" entscheidet. Emotionen sind da eher nicht die Basis zur Entscheidung. Und formale Fehler können alles wieder auf Anfang setzen.

  • Anzeige
    Zitat

    Es ging ja unter anderem darum, ob ein privater Vermieter Unternehmer ist und das ist er in den allermeisten Fällen gem Umsatzsteuergesetz.


    Dort steht klipp und klar im Paragraph 2 (1) UStG:

    Ich geb offiziell auf. %-|


    Wir sind zwar jetzt seit 11 Jahren Vermieter, und mit mittlerweile 4 privat vermieteten Wohneinheiten kommt trotz penibler Steuererklärung immer noch kein UStG zur Anwendung noch gelten wir als gewerblicher Vermieter. Aber wenn du dich daran festbeißen möchtest, bitte. Erkläre es bitte auch noch unserem Finanzamt - die scheinen es auch nicht zu verstehen.

    Comran, ich muss das weder mit dir noch mit deinem Finanzamt diskutieren.


    Du willst mir nicht erzählen, dass du keine Aufwendungen/Kosten in den vermieteten Wohnungen hast ? Mit jeder Rechnung, die du für das vermietete Objekt gestellt bekommst kommt das Umsatzsteuergesetz zur Geltung. Immer. Oder ist da etwa keine Umsatzsteuer ausgewiesen ? Die Umlage der Betriebs- Nebenkosten beinhaltet (bis auf Abwasser) auch Steuer. Oder bei euch etwa nicht ? Die gibst du an den Mieter per Nebenkostenabrechnung weiter. Auch hier Umsatzsteuergesetz. Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen- Umsatzsteuergesetz.


    Wenn du das mit dem Unternehmer im UMSATZSTEUERRECHT (nochmals, scheinbar ist es bei dir nicht angekommen: weder Ertragssteuerrecht noch BGB) nicht glauben willst- bitte, dann lass es halt.


    Ich habe nie behauptet, du seiest gewerblicher Vermieter.

    Du hast kein Gewerbe, sondern hast eine normale private Vermögensverwaltung, was unter anderem in 14 AO und Paragraph 2 im Gewerbesteuergesetz geregelt ist.


    Ich fasse dann mal grob zusammen:

    UStG Unternehmer

    EStG Einnahmen aus VuV

    AO private Vermögensverwaltung


    Du siehst, das Steuerrecht ist kompliziert.

    snoopseli schrieb:

    Lasst die alte Dame dort in der Wohnung. Sowas macht man nicht. Ja du klingst ziemlich Egoistisch. Dem Kind geht es auch mit DG-Zimmer gut. Sowas ist schon fast Luxus-Denken. Wie wäre es, wenn ihr Euch selbst was anderes sucht?

    110 oder auch 80 m² ALLEINE zu bewohnen ist kein Luxus ?

  • Anzeige

    zum Beitrag von NK78



    Gem. § 4 Nr. 12 UStG sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer befreit.


    Comran hat nicht gem. § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert.

    Die Nebenkostenabrechnungen erfolgen also unter Berücksichtigung der Endbeträge der Kostenrechnungen. Comran weist niemals Mehrwertsteuer gesondert aus, es gibt keine Erstattung gezahlter Umsatzsteuern für z.B. Reparaturkosten.


    Gem. § 21 EStG gehören Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu den 7 Einkunftsarten die zur Einkommensteuer veranlagt werden.


    § 14 AO: Private Vermögensverwaltung trifft auf jeden Steuerpflichtigen zu, den, der seine Ersparnisse auf dem Bankkonto verwaltet und zinsgünstig anlegt oder liegen lässt, und den, der für die Ersparnisse ein Mietwohngrundstück gekauft hat um damit Einkünfte zu erzielen.

    Sandkorn, darum geht es doch überhaupt nicht, ob er optiert hat oder nicht, ob steuerbefreit oder nicht (mal ganz davon abgesehen sind eben nicht alle VuV steuerbefreit) . Es ging um den Begriff des Unternehmers. Und dass bei ihm das UStG nicht zur Geltung kommt, was eben so nicht richtig ist. Ist das denn so schwer zu verstehen ?


    Die Miete kann gem. § 1 Abs.1 Nr.1 UStG nur dann der Mehrwertsteuer unterliegen, wenn der Vermieter die Vermietung als Unternehmer vornimmt. Unternehmer ist gem. § 2 Abs.1 UStG jeder, der eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Da hier jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen ausreicht, ist auch ein Vermieter grds. Unternehmer i.S.d. des Umsatzsteuergesetzes.

    Auch wenn der Vermieter bei der Vermietung als Unternehmer handelt, sind die Umsätze aus der Vermietung jedoch gem. § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei (bis auf die Ausnahmetatvestände). Der Vermieter kann gem. § 9 UStG jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung verzichten und den Umsatz als steuerpflichtig behandeln. Ob das bei Comran so ist weiss ich nicht, ist mir auch wurscht. Tatsache ist, dass in den Beträgen der NK-Abrechnung USt drin ist, diese nur nicht gesondert ausgewiesen wird.


    14 AO bezieht sich nicht ausschließlich auf angelegtes Geld auf dem Konto und Mietwohngrundstücke, sondern generell auf unbewegliches Vermögen.


    Echt, die Einkünfte aus VuV gehören zu den 7 Einkunftsarten ? Wusst ich ja überhaupt nicht ;-).


    Ob die Einkünfte, die die Schwiegereltern der TE erzielt zu 21 gehören ist unklar, weil evtl im Betriebsvermögen gehalten. Wenn dem so wäre, sind es definitiv keine Einkünfte aus 21, wird aber trotzdem bei der ESt veranlagt, nur eben nicht als Einkünfte aus VuV.


    Ist ha aber auch egal, denn unabhänfig davon würd ich trotzdem die Kündigung durchziehen.



    Ist ja aber auch egal, denn unabhängig davon würd ich trotzdem die Kündigung durchziehen.



    Sorry, Rechtschreibfehler

  • Anzeige
    screwball schrieb:

    Man hört der Diskussion wirklich extrem heraus, dass viele der Mitschreiber selbst Wohneigentum besitzen

    Nein, einige meinen das herauszuhören. Weil es für einen selbst unvorstellbar ist, dass Eigentümer trotzdem nicht nur in "Meins!"-Kategorien denken. Eine weiter Grundlage hat dieses Raushören nicht.

    (hab eher bei einigen die Vermutung, dass sie schonmal jemanden unschön gekündigt haben oder es tun würden und ihr eigenes Gewissen nun mit allerlei Rechtfertigungen schönfärben, von wegen "Muss eh bald ins Heim" oder "Gefahr für die Wohnung, Herd könnte anbleiben!" ind nur einige Blüten dieser Argumente...)

    mnef

    Warum interpretierst du als Angriff gegen deine Position?

    Ich denke nicht, dass Wohneigentümer per se rücktsichtlos und auf Seiten der TE sind. Mir ist nur das Argument aufgefallen, dass "jeder Mieter damit rechnen müsste, dass ihm wegen Eigenbedarf gekündigt wird". Ich kenne aber fast nur Mieter und wir leben nicht in Angst und Schrecken, dass unsere Wohnung gekündigt wird.

  • Anzeige